“小城故事多，充满喜和乐。”
　　当邓丽君温柔的歌声响起，我们脑海中浮现的，总是弯弯的巷弄、亲切的邻里和岁月浸润出的温度。这或许，也解释了为何在科技狂奔的年代，那些遍布高楼与玻璃幕墙的新兴开发区，在极致高效之余，总让人觉得少了点什么……
　　少的，正是一段可以缓缓道来的“故事”，一种触手可及的“人间烟火”。
　　于是，一场静默而深刻的变迁正在发生：创新，没有一味向前狂奔，而是选择了“回溯”。它悄然入驻爬满藤蔓的老厂房、loft改造的石库门、以及街角飘着咖啡香的老公寓。这并非简单的怀旧，而是一场属于街区的激活和更新——科技在这里，找到了有温度的载体；而记忆，则被重新编译为创新的源代码。
　　创新发展：老城区的“利”与“弊”
　　老城区是城市历史文脉与核心功能的重要载体，在创新发展中兼具独特优势与现实困境，机遇与挑战并存。
　　由于老城区往往是城市中最先发展起来并具备核心城市功能的区域，往往有其明显的优势：
　　一是公共服务资源高度集聚，拥有高密度、高品质的医疗、教育、政务等成熟配套，生活便利度与要素吸引力突出；
　　二是历史文化底蕴深厚，留存大量历史建筑、文化街区与工业遗存，为数字文创、沉浸式文旅等新产业提供不可复制的场景土壤；
　　三是人口与商业基础扎实，消费市场稳定、商业氛围成熟，便于新业态快速落地验证；四是地处城市核心区位，交通路网完善，创新要素流通高效便捷。
　　但与此同时，老城区也面临三大突出发展困境。
　　首先是产业更迭缓慢，长期依赖传统轻工制造与商贸服务，路径依赖明显，科技与产业融合不足，新零售、文化创意、高技术服务业等都市型新赛道培育缓慢，新动能支撑不足。
　　其次是空间功能滞后，沿用工业时代 “产 - 居 - 商” 分区理念，与创新主体需求的融合型、强社交空间不匹配，且用地权属复杂，连片更新成本高、周期长，难以承载新业态。
　　最后是人才吸引力受限，虽配套优质，但土地与生活成本高、设施老化导致居住体验下降，叠加产业结构老化、高端创新岗位短缺，难以留住青年创新人才，易陷入人才流失与活力衰退的循环。
　　城市探索：老城区不是包袱，而是创新主场。
　　国内老城区建设创新城区，已在一些城市进行了实践，并获得了可资借鉴的经验。如上海杨浦、南京秦淮、西安碑林等城区，均立足老城资源禀赋，以高校院所创新资源为核心、存量空间微更新为抓手、校地融合为路径、新赛道培育为方向、人才集聚为目标，通过盘活老旧载体、搭建创新生态、推动成果转化，实现 “创新 + 城市更新” 深度融合，有效破解老城产业、空间、人才三大困境。
　　上海杨浦区：三区联动，老城变身数字创新高地
　　杨浦区是上海近代工业摇篮，坐拥 “百年工业、百年大学、百年市政” 深厚底蕴，高校数量占全市三分之一。面对产业转型、功能弱化等挑战，杨浦用十余年时间，完成从 “工业杨浦” 到 “知识杨浦” 再到 “创新杨浦” 的三级跳，成为国家级创新型城区。
　　一是建设“环大学知识经济圈”。联动 11 所高校，打造“环同济知识经济圈”、复旦创新走廊、财大金融谷等平台，推动大学校区、科技园区、公共社区三区联动，把老厂房、工人新村改造成多功能融合的新型社区。
　　二是抢占数字经济新赛道。布局 “长阳秀带” 在线新经济生态园、大创智数字创新区，聚焦在线文娱、人工智能、云原生等方向，吸引抖音、美团、B 站、小红书、得物等7000 余家数字企业集聚，形成强劲新动能。
　　三是锁定青年人才做文章。推出优质 “UP 主” 优享计划，提供孵化与创作支持；打造年轻化、潮流化、强社交的人才社区，用开放氛围留住创新主力军，让老城充满青春活力。
　　南京秦淮区：硅巷模式，无边界创新激活老城
　　作为南京经典老城区，秦淮区曾面临活力不足、产业空心化、空间紧张等难题。2019 年起，以秦淮硅巷为突破口，走出一条不搞大拆大建、嵌在街巷里的创新之路。截至 2023 年底，改造科创载体近 100 万平方米，新增科技企业1300 余家。它的做法如下：
　　一是校友经济点燃新赛道。盘活高校周边老楼宇、老厂房，依托南航、南理工等资源，招引校友与科研人员创业，重点培育车联网、航空航天、新型储能等产业。硅巷内超五成企业拥有高校背景，创新源头扎实可靠。
　　二是构建全链条服务共同体。设立硅巷公共服务分中心、金融服务联盟，常态化开展 “金融惠企”“秦淮夜话” 等活动，让政策、资金、服务直达创新主体。
　　三是科技 + 文化双向赋能。老印染厂、棉纺厂变身数字产业园；夫子庙、老门东嫁接沉浸式演艺、数字藏品，实现硬核科技与老城烟火相融共生，场景独特、竞争力强。
　　西安碑林区：学科 + 产业，硬科技点亮千年老城
　　碑林区地处西安市中心，高校院所密集，紧抓秦创原与综合性国家科学中心机遇，打造环大学硬科技创新街区，成为国家级创新街区试点。其主要经验有：
　　一是政策强力托底。出台专项支持政策，从创新改革、规划统筹、成果转化等八个方面全面护航，为硬科技发展提供稳定制度保障。
　　二是学科+产业深度融合。推动西工大、西交大等高校成果转化改革，建设时空信息、空天动力等产业平台，设立概念验证平台与基金，搭建技术转移中心，把优势学科转化为人工智能、先进制造、未来空间等硬科技产业。
　　三是微更新留住老城韵味。以 “修旧如旧、微更新” 改造老街、老楼、旧厂房，在街巷、展厅、口袋公园植入硬科技元素，让历史风貌与创新氛围自然融合，大幅提升人才吸引力与城区辨识度。
　　启示：生态重构，从 “旧城区” 到 “创新极”
　　城市化进入存量提质 “下半场”，老城区依托资源密集、人群多元、场景丰富的先天优势，以“创新 + 城市更新” 双轮驱动，既能重塑城区面貌，更能激活内生动力，加速培育新质生产力。新时期推动老城焕新，可聚焦五大关键举措。
　　一是做好城区创新的顶层设计。老城创新转型需要通过系统设计，实现历史基因与新经济的深度融合。建议联合多元主体，共同开展“老城焕新”的战略规划与建设方案设计，包括业态升级与新赛道策划、科创功能与城市功能的空间融合设计、片区改造方案等。围绕存量资源的深度挖潜和增量要素的高效导入，进行统筹部署、系统谋划和有序实施。
　　二是营造“校城共生”创新生态。通过打造“知识溢出-价值转化”的创新生态网络，强化城区创新发展的核心动力。建议以高校院所为创新原点，实施“五个一”工程——“一批科创载体、一个研究院、一只基金、一个服务促进机构、一个品牌活动”，构建环科研院所和大学的“一公里创新浓度圈”，打通“院校实验室-街区中试线-城市应用场”的科技成果转化链条，大力发展校友经济，形成“教授带技术出校门即入验证平台、校友创业项目过街即达应用场景”的完整闭环生态。
　　三是培育都市型产业赛道。依托区域产业特色与基础，因地制宜开展高技术、高附加值新赛道的选择和培育，加速产业创新迭代。对于有制造业基底的老城区，可借助数字AI技术，发展工业元宇宙、柔性制造、轻型制造等赛道；以服务功能为主导的老城区，可在场景创新上发力，积极培育数字经济、新型消费、银发经济、高技术服务业等赛道；历史文化IP突出的老城区，可培育数字文创、潮品新零售、沉浸式文旅等新赛道。
　　四是以“小尺度更新”重构创新空间。系统性激活老旧楼宇、工业遗存、社区边角等存量空间，重点推进科创载体功能模块改造、数字基建植入、场景化街区营造、弹性用地机制创新等工作。例如，可将老旧厂房改造为“实验室+中试车间+创客公寓”创新综合体；对传统楼宇实施智慧化升级，植入共享实验平台、云制造车间等新型基础设施；依托历史街巷肌理，构建文化科技融合实验室、人工智能艺术馆等沉浸式体验场景。通过这些措施，催生“一栋建筑聚合创新社区、一栋楼宇承载产业链协作、一条街巷激活跨界创新”的格局，推动存量老空间向多功能复合的创新场域转变。
　　五是打造青年创新人才"引力场"。以满足“人的发展”为出发点，聚焦硬科技创业者、Z世代数字游民、新职业人群等，建设一批高品质人才社区，打造共享实验室、24小时创业胶囊等新型载体，构建“低成本创业+便利化生活”的环境；营造一批科技研发、新技术应用、灵感创造、社交新消费的场景，推动“工作-生活-灵感”无界融合，增强青年人才、科技人才扎根的体验感和归属感。
　　（长城战略咨询(微信公众号)2026年4月14日，石妍妍、雷鸣）